天津XX酒店有限公司诉天津XX餐厅房屋租赁合同纠纷重审代理词

审判长、审判员：

国浩律师集团（天津）事务所接受原审原告天津XX酒店有限公司的委托，指派我担任天津XX酒店有限公司诉天津XX餐厅房屋租赁合同纠纷重审代理人，通过法庭调查，综合案件情况，现发表如下代理意见。

一、原审被告依法、依约应当向原审原告支付房屋租金990000元

原审原告与原审被告于2007年1月23日签订《租赁合同书》，约定由原审原告将坐落于天津市河西区环湖中路22号天津XX酒店其中一层房屋有偿转租给原审被告承租。

《租赁合同书》约定，第1年至第3年原审被告每年向原审原告支付租金125万元；第4年至第6年原审被告每年向原审原告支付租金135万元；第7年至第9年原审被告每年向原审原告支付租金145万元；第10年原审被告每年向原审原告支付租金155万元。租金按月度交纳，自装修期满或提前正式营业之日，原审被告应于每月25日之前支付下一月度租金。

截至原审原告提起诉讼时，原审被告已拖欠2008年5月至7月房屋租金297000元，2008年9月至12月房屋租金396000元，2009年1月至3月房屋租金297000元，共计990000元。

《中华人民共和国合同法》第226条明确规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。此外，《天津市房屋租赁管理规定》第22条规定：“承租人应当按照房屋租赁合同的约定支付租金。承租人迟延支付租金的，应当按照房屋租赁合同的约定承担违约责任”。

代理人认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。原审被告为经营台湾菜而承租房屋，依法、依约应当向原审原告支付房屋租金。鉴于原审被告截至原审原告起诉时拖欠房屋租金990000元，故原审被告依法、依约应当向原审原告支付房屋租金990000元。

二、原审原告在履行房屋租赁合同中并无违约行为

（一）关于消防问题

由于原审原告出租的房屋为毛坯框架结构，故原审原告的合同义务在于“提供所需水、电、气等能源预留接口”，原审被告的合同义务为“房屋装修改造”。

在租赁合同履行中，原审原告依照合同约定为原审被告提供了水、电、气等能源预留接口，而原审被告所提消防问题则属于其房屋装修改造的范围。

代理人认为，原审原告在交付出租房屋时为原审被告提供了水、电、气等能源预留接口，至于消防问题，系原审被告自身装修改造中的问题，因此原审原告对此不应承担违约责任。

（二）关于奥运期间限制营经营问题

2008年8月，正值我国举办奥运会期间，相关部门要求包括原审被告承租房屋在内的相关区域限制经营。尽管该措施并非因原审原告造成，但考虑到对原审被告的实际影响，原审原告并未主张该期间的租金。

代理人认为，原审被告在履行房屋租赁合同中，于2008年8月间因国家行为导致对原审被告经营上的影响。鉴于该行为是原审原告无法预见、无法避免的，且原审原告为原审被告免除了对应的房屋租金及相关费用，故原审原告在此事件中不存在违约行为。

（三）关于漏水问题

在租赁合同履行过程中，原审被告曾提到承租房屋漏水问题。对此，原审原告多次帮助原审被告与楼上用户联系，协调解决漏水事宜。需要指出的是，原审原告将涉案房屋交付给原审被告使用时系安全、完好的，房屋主体质量并不存在问题。只是在原审被告承租房屋并进行装修改造后才出现漏水现象。

代理人认为，依照谁主张谁举证的民事诉讼证据规则，原审被告应当提供漏水系原审原告行为造成的证据。然而，庭审中原审被告并没有提供任何相关证据。代理人认为，如果漏水系楼上用户造成，则原审被告应当依照相邻关系向楼上用户主张权利；如果漏水系原审被告装修改造造成的，则因漏水而造成的一切损失均应当由原审被告自行承担。原审原告因房屋漏水善意的进行协调并减免租金的行为是为减少原审被告的损失，原审原告自身并无违约行为。

三、原审被告的反诉请求理据不足，依法不应得到支持

原审庭审期间，原审被告提出反诉，要求原审原告赔偿经济损失共计4031692元。上诉人认为，房屋严重的漏水造成其巨大损失，并认为原审原告未能提供符合约定的租赁物属于违约行为。

代理人认为，依照《租赁合同书》第二条第2款的约定，原审原告已于签订合同次日向原审被告交付了房屋。原审被告接收该房屋后，并未就租赁物的质量提出异议，而是着手进行装修改造。在其装修改造之后，才出现房屋漏水的现象。

鉴于原审被告未能举出相关证据，故本案不能认定造成漏水的原因是由于原审被告造成还是由于原审原告造成还是由于二楼用户造成。代理人认为，赔偿经济损失的前提是存在过错或违约行为，然而，原审被告的反诉请求并没有相关证据证明该漏水是由于原审原告的过错或违约行为造成的。因此，原审被告的反诉请求理据不足，原审法院驳回其反诉并无不当。

综上，代理人认为，原审原告与原审被告签订房屋租赁合同后，依照约定履行了合同义务。在具体履行中，原审原告并不存在违约行为。然而，原审被告承租房屋后，在未就房屋质量提出异议时进行了装修改造，且不能提供证据证明造成房屋漏水的主体。因此，原审被告依法应当承担违约责任并向原审原告支付违约金并腾出房屋。

此 致

天津市XX区人民法院