张X诉北京XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案的第一

审判长、审判员：

国浩律师集团（天津）事务所接受原告张X的委托，指派我担任张X诉北京XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案的第一审代理人，通过法庭调查，综合案件情况，现发表如下代理意见。

一、原、被告双方于2005年3月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告北京XX房地产开发有限公司应当依法履行该合同义务

2005年3月14日，原告张X与被告北京XX房地产开发有限公司签订了合同编号为NO.X075665的《商品房买卖合同》。合同约定被告北京XX房地产开发有限公司作为出卖方，将被告北京XX房地产开发有限公司开发的北京市宣武区太平街XX号房屋售予原告张X，总金额为七百三十九万九千三百一十九元，付款方式为首付二百四十万九千三百一十九元，其余四百九十九万元采取银行按揭方式。

原告张X于《商品房买卖合同》签订后，依照约定向被告北京XX房地产开发有限公司支付了首付款二百四十九万九千三百一十九元，并与中国XX银行签订了贷款合同。2005年4月14日，被告北京XX房地产开发有限公司为原告张X出具了发票号为201304020500070180的北京市交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、销售不动产和转让无形资产专用发票。该发票载明收款单位为北京XX房地产开发有限公司，付款人为张X，经营项目为XX号楼131首付款，金额为二百四十九万九千三百一十九。 

代理人认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中包含了《合同法》第十二条所规定的合同必须条款，且具有双方的签字盖章，因此该合同依法成立。《合同法》第四十四条明确规定，依法成立的合同，自成立时生效。此外，《合同法》第六十条明确规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

二、被告北京XX房地产开发有限公司拒绝继续履行双方于2005年3月14日签订的《商品房买卖合同》的行为违反了合同约定，属于违约行为

原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立且合法有效，对双方均具有约束力。本案中，原告张X已经向被告北京XX房地产开发有限公司支付了购房首付款，且向银行申请了按揭贷款。

代理人认为，原告张X已经依照双方签订的《商品房买卖合同》履行了自己合同义务。然而，被告北京XX房地产开发有限公司至今拒绝继续履行《商品房买卖合同》、拒绝为原告张X办理入住手续，该行为严重违法了《商品房买卖合同》的约定，属于违约行为。

三、原、被告的实际行为应当认定为对《商品房买卖合同》补充协议的修订

《商品房买卖合同》补充协议第五条第8款约定：“在取得《房屋所有权证》并办妥抵押登记手续之前，买受人累计三个月不偿还银行按揭月供款，银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方面解除《买卖合同》，并将买受人已付购房款的20%作为违约金予以扣除”。

然而，在原告张X因故累计三个月未能偿还银行按揭月供款即银行要求被告承担担保责任累计三个月后，被告并没有行使合同解除权。事实上，原告张X在累计三个月未能偿还银行按揭月供款后，又连续交纳了数月的银行按揭月供款。

代理人认为，《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，原被告双方虽然没有变更合同的书面文件，但从双方的实际行为来看，可以认定为双方协商一致变更合同。

首先，原告张X累计三个月未交纳银行按揭月供款后，被告本可以行使合同解除权。但是，被告在银行要求其承担担保责任后，并没有依照原合同约定行使合同解除权。

其次，原告张X累计三个月未交纳银行按揭月供款后，又连续交纳了数月的银行按揭月供款，而被告在此期间同样没有行使合同解除权。代理人认为，原告张X在累计三个月未交纳银行按揭月供款后，在被告未行使合同解除权的情况下再次连续交纳数月银行按揭月供款的行为从实质上来说是原被告双方对原合同的修正和变更。

综上，原、被告的实际行为应当认定为对《商品房买卖合同》补充协议的修订和变更，原合同相关条款已不具有法律效力。

代理人认为本案原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。原告张X依照合同约定给付了首付款且申请了银行按揭贷款，已完全履行了合同义务。原告张X虽累计三个月未能按期履行银行按揭月供款义务，但原被告的实际行为已对原合同条款进行了修正和变更，被告北京XX房地产开发有限公司以原《商品房买卖合同》相关条款拒绝履行合同义务实属违约，故请贵院在依法查清事实的基础上正确适用法律，维护原告张X的合法权益。

此 致

北京市XX区人民法院